Anschlussfinanzierung richtig planen

Eine Anschlussfinanzierung wird nötig, wenn die Zinsbindung Ihres Baudarlehens ausläuft und noch Restschuld besteht. Da die meisten Baufinanzierungen mit 10- oder 15-jähriger Zinsbindung abgeschlossen werden, ist die Anschlussfinanzierung für fast jeden Immobilienkäufer relevant.

Ohne rechtzeitig gesicherte Konditionen läuft das Darlehen oft zu einem variablen Zinssatz weiter, der in der Regel höher und weniger planbar ist. Deshalb sollte die Anschlussfinanzierung mindestens 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung vorbereitet werden.

Bei einer Prolongation verlängern Sie den Kreditvertrag bei Ihrer bisherigen Bank zu neuen Konditionen. Das ist unkompliziert, weil keine neue Bonitätsprüfung und keine Grundschuldabtretung nötig sind. Allerdings bieten Banken Bestandskunden nicht immer die besten Zinssätze an.

Bei einer Umschuldung wechseln Sie zu einer anderen Bank, die bessere Konditionen bietet. Dafür muss die Grundschuld abgetreten oder neu bestellt werden, was Notar- und Grundbuchkosten verursacht. Diese Kosten werden aber oft durch die Zinsersparnis über die neue Laufzeit mehr als ausgeglichen.

• Prolongation: bequem, schnell, aber nicht immer günstigste Konditionen.
• Umschuldung: etwas Aufwand, dafür potenziell deutlich besserer Zinssatz.
• Grundschuldabtretung kostet ca. 0,2–0,3 % der Grundschuld.

Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich den aktuellen Zinssatz für einen Zeitpunkt in der Zukunft — typischerweise 12 bis 60 Monate im Voraus. Dafür berechnet die Bank einen Forward-Aufschlag, der mit der Vorlaufzeit steigt.

Ein Forward-Darlehen lohnt sich vor allem, wenn Sie steigende Zinsen erwarten und Planungssicherheit wünschen. Der Aufschlag liegt oft bei 0,01–0,03 Prozentpunkten pro Monat Vorlaufzeit. Bei 36 Monaten Vorlauf kann das 0,36–1,08 Prozentpunkte zusätzlich bedeuten.

Ihre Bank muss Ihnen spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung ein Prolongationsangebot unterbreiten. Deutlich besser ist es jedoch, 12–18 Monate vorher mit dem Vergleich zu beginnen, damit Sie alle Optionen prüfen können.

Nach § 489 BGB haben Sie nach 10 Jahren Zinsbindung ein Sonderkündigungsrecht mit sechs Monaten Frist — ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Dieses Recht gilt auch bei längeren Zinsbindungen und kann strategisch genutzt werden.

Das größte Risiko ist ein deutlich höherer Anschlusszins. Wer bei der Erstfinanzierung mit 1–2 % Zinsen kalkuliert hat, kann bei einer Anschlussfinanzierung mit 3–4 % vor einer erheblich höheren Monatsrate stehen — bei gleicher Restschuld.

Dieses Zinsänderungsrisiko lässt sich durch eine höhere Anfangstilgung, Sondertilgungen während der Erstfinanzierung oder ein Forward-Darlehen reduzieren. Wichtig ist, das Szenario einer Zinserhöhung bereits bei der Erstfinanzierung durchzurechnen.

Bei Kapitalanlagen ist die Anschlussfinanzierung besonders kritisch, weil steigende Zinsen den Cashflow direkt belasten. Wenn die Mieteinnahmen die höhere Rate nicht mehr decken, wird aus einer positiven eine negative Cashflow-Position.

Kapitalanleger sollten bei der Erstfinanzierung konservativ kalkulieren und prüfen, ob das Investment auch bei einem Anschlusszins von 4–5 % noch tragfähig ist. Sondertilgungen während der Laufzeit können die Restschuld und damit das Risiko deutlich senken.

• Cashflow-Rechnung mit höherem Anschlusszins durchspielen.
• Sondertilgungen nutzen, um Restschuld zu reduzieren.
• Forward-Darlehen als Absicherung gegen Zinsanstieg prüfen.