Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung ermittelt den Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie — also den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Grundlage sind die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und die Wertermittlungsrichtlinien.

Drei Verfahren werden unterschieden: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Welches Verfahren zum Einsatz kommt, hängt von der Art der Immobilie und dem Bewertungszweck ab.

Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert anhand tatsächlich erzielter Kaufpreise vergleichbarer Objekte ermittelt. Es gilt als das marktnahste Verfahren und kommt vor allem bei Eigentumswohnungen und Standardgrundstücken zum Einsatz.

Voraussetzung ist eine ausreichende Zahl geeigneter Vergleichspreise. Die Gutachterausschüsse der Kommunen sammeln diese Daten und stellen Kaufpreissammlungen zur Verfügung.

• Basiert auf realen Transaktionsdaten.
• Am aussagekräftigsten bei homogenen Märkten.
• Weniger geeignet bei Sonderimmobilien ohne Vergleichsobjekte.

Das Ertragswertverfahren bewertet eine Immobilie nach dem Ertrag, den sie erwirtschaftet. Es ist das Standardverfahren für Renditeobjekte — Mietwohnhäuser, Gewerbeimmobilien und gemischt genutzte Objekte.

Grundlage ist die nachhaltig erzielbare Jahresnettomiete. Davon werden Bewirtschaftungskosten abgezogen, und der verbleibende Reinertrag wird mit dem Liegenschaftszinssatz kapitalisiert.

• Entscheidend für Kapitalanleger und Investoren.
• Liegenschaftszinssatz wird vom Gutachterausschuss veröffentlicht.
• Berücksichtigt Restnutzungsdauer und Bodenwert separat.

Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert anhand der Herstellungskosten des Gebäudes und des Bodenwerts. Es kommt zum Einsatz, wenn weder ausreichend Vergleichspreise noch ein Mietertrag vorliegen — typisch bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern.

Die Herstellungskosten werden anhand von Normalherstellungskosten (NHK) berechnet und um Alterswertminderung bereinigt. Der Sachwert wird anschließend mit einem Marktanpassungsfaktor korrigiert.

• Relevant bei Ein- und Zweifamilienhäusern ohne Mietertrag.
• Normalherstellungskosten nach NHK-Tabellen.
• Marktanpassungsfaktor gleicht Sachwert und Marktwert ab.

Für Kapitalanleger ist vor allem der Ertragswert entscheidend — er zeigt, ob die Immobilie den geforderten Kaufpreis über die Mieteinnahmen rechtfertigt. Ein Vergleich aller drei Verfahren deckt allerdings Chancen und Risiken auf.

Liegt der Ertragswert deutlich unter dem Kaufpreis, ist die Rendite unter Marktdurchschnitt. Liegt der Sachwert deutlich über dem Kaufpreis, kann Substanz günstig erworben werden. Der Vergleichswert zeigt, wie der Markt das Objekt einordnet.

• Ertragswert < Kaufpreis → Rendite prüfen.
• Sachwert > Kaufpreis → Substanz günstig eingekauft.
• Vergleichswert zeigt aktuelle Markteinordnung.