Ratgeber
Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf
Neben dem Kaufpreis fallen beim Immobilienerwerb erhebliche Nebenkosten an. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler können zusammen 10–15 % des Kaufpreises ausmachen. Wer sie unterschätzt, riskiert eine Finanzierungslücke.
Beispielrechnung
Kaufnebenkosten bei 350.000 €
Eigentumswohnung in Nordrhein-Westfalen
Grunderwerbsteuer (6,5 %)
22.750 €
Notar & Grundbuch (ca. 2 %)
7.000 €
Makler (3,57 % Käuferanteil)
12.495 €
Kaufnebenkosten gesamt
42.245 €
Anteil am Kaufpreis: ca. 12,1 %
3,5–6,5 %
Grunderwerbsteuer je nach Bundesland
ca. 2 %
Notar- und Grundbuchkosten
10–15 %
Typischer Nebenkostenanteil am Kaufpreis
Was sind Kaufnebenkosten?
Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die beim Immobilienerwerb zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Sie setzen sich aus gesetzlich vorgeschriebenen Gebühren und optionalen Kosten zusammen.
Zu den Pflichtkosten gehören Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Grundbuchgebühren. Hinzu kommt in vielen Fällen die Maklerprovision. Banken finanzieren diese Kosten oft nicht oder nur teilweise, weshalb sie in der Regel aus Eigenkapital gedeckt werden müssen.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
Die Grunderwerbsteuer ist die größte Einzelposition unter den Kaufnebenkosten. Der Steuersatz wird von den Bundesländern festgelegt und liegt zwischen 3,5 % (Bayern, Sachsen) und 6,5 % (Brandenburg, NRW, Schleswig-Holstein, Thüringen).
Die Steuer wird auf den Kaufpreis berechnet und ist kurz nach Beurkundung fällig. Ohne Zahlung der Grunderwerbsteuer erteilt das Finanzamt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung, und ohne diese wird der Eigentumsübergang im Grundbuch nicht eingetragen.
- Bayern, Sachsen: 3,5 %
- Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz: 5,0 %
- Berlin, Hessen: 6,0 %
- Brandenburg, NRW, Schleswig-Holstein, Thüringen: 6,5 %
Notar- und Grundbuchkosten
Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, bestellt die Grundschuld und wickelt den Eigentumsübergang ab. Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind gesetzlich festgelegt, also bei jedem Notar gleich.
In der Summe liegen Notar- und Grundbuchkosten bei etwa 1,5–2 % des Kaufpreises. Die genaue Höhe hängt vom Kaufpreis und den beantragten Leistungen ab — etwa ob eine Grundschuld neu bestellt oder eine bestehende abgetreten wird.
Maklerkosten
Seit Dezember 2020 gilt bei Wohnimmobilien für Käufer und Verkäufer grundsätzlich eine geteilte Maklerprovision. In der Praxis liegt die Gesamtprovision meist bei 5,95–7,14 % inkl. MwSt., wobei jede Seite die Hälfte trägt.
Bei Kapitalanlage-Immobilien oder gewerblichen Objekten kann die Aufteilung abweichen. Prüfen Sie im Exposé und im Kaufvertrag, welche Maklerkosten auf Sie entfallen. Eine Provision von 3,57 % (halb 7,14 %) ist in vielen Regionen der Richtwert.
Kaufnebenkosten bei Kapitalanlagen
Für Kapitalanleger sind die Kaufnebenkosten besonders relevant, weil sie die Gesamtinvestition und damit die Rendite beeinflussen. Die Nebenkosten fließen in die Nettomietrendite ein und verlängern die Zeit, bis sich das Investment amortisiert.
Da Banken bei Kapitalanlagen oft eine höhere Eigenkapitalquote erwarten, sollten Kaufnebenkosten komplett aus eigenen Mitteln eingeplant werden. Wer knapp kalkuliert, riskiert nach dem Kauf zu geringe Reserven für Instandhaltung oder Leerstandsphasen.
- Nebenkosten erhöhen den tatsächlichen Kapitaleinsatz.
- Nettomietrendite immer inkl. Kaufnebenkosten berechnen.
- Reserven nach Kauf einplanen — nicht alles in Nebenkosten stecken.
Häufige Fragen
Fragen zu Kaufnebenkosten
Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
Grundsätzlich möglich, aber viele Banken erwarten, dass zumindest die Nebenkosten aus Eigenkapital gedeckt werden. Eine Vollfinanzierung inklusive Nebenkosten ist an hohe Bonitätsanforderungen geknüpft und bedeutet einen höheren Zinssatz.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in NRW?
In Nordrhein-Westfalen beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 %. Mit Notar, Grundbuch und halber Maklerprovision liegen die Gesamtnebenkosten typischerweise bei rund 12 % des Kaufpreises.
Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?
Bei vermieteten Immobilien können bestimmte Kaufnebenkosten als Anschaffungsnebenkosten steuerlich berücksichtigt werden. Die Grunderwerbsteuer und Notarkosten für den Kaufvertrag gehören zu den Anschaffungskosten und fließen in die AfA-Bemessungsgrundlage ein.
Gibt es Kaufnebenkosten bei Erbschaft oder Schenkung?
Bei Erbschaft und Schenkung fällt keine Grunderwerbsteuer an, aber Notar- und Grundbuchkosten für die Umschreibung sowie ggf. Erbschaft- oder Schenkungsteuer. Die Gesamtbelastung ist in der Regel deutlich geringer als beim Kauf.
Wann sind die Kaufnebenkosten fällig?
Die Grunderwerbsteuer wird wenige Wochen nach Beurkundung fällig. Notar- und Grundbuchkosten werden nach Abschluss der jeweiligen Leistungen in Rechnung gestellt. Die Maklerprovision ist meist bei Vertragsabschluss zahlbar.