Ratgeber
Mietrendite & Cashflow berechnen
Ob sich eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt, zeigen Mietrendite und Cashflow. Bruttomietrendite allein reicht nicht — erst mit Nebenkosten, Finanzierung und Rücklagen entsteht ein belastbares Bild.
Beispielrechnung
Mietrendite einer 250.000-€-Wohnung
Kaltmiete 800 €/Monat, Kaufnebenkosten 12 %
Jahreskaltmiete
9.600 €
Kaufpreis + Nebenkosten
280.000 €
Bruttomietrendite
3,84 %
Nettomietrendite (nach Kosten)
3,07 %
Monatlicher Cashflow
Vereinfachte Darstellung. Tatsächliche Werte abhängig von Finanzierung, Steuern und individuellen Kosten.
4–6 %
Nettomietrendite als Zielkorridor
Cashflow
Monatlicher Überschuss nach allen Kosten
Faktor <25
Kaufpreisfaktor als Richtwert
Bruttomietrendite
Die Bruttomietrendite ist die einfachste Kennzahl: Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, mal 100. Sie eignet sich für einen schnellen Erstvergleich, unterschätzt aber die realen Kosten erheblich.
Formel: (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100. Bei einer Wohnung für 250.000 € mit 800 € Kaltmiete ergibt das 3,84 %. Diese Zahl ist ein grober Anhaltspunkt, aber keine Entscheidungsgrundlage.
Nettomietrendite
Die Nettomietrendite berücksichtigt Kaufnebenkosten und nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten. Sie liegt deshalb immer unter der Bruttomietrendite, bildet aber die tatsächliche Ertragslage besser ab.
Formel: ((Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)) × 100. Nicht umlagefähige Kosten umfassen z. B. Instandhaltungsrücklage, Verwaltung, Leerstandsrisiko und nicht umlagefähige Betriebskosten.
Cashflow-Rechnung
Der monatliche Cashflow zeigt, wie viel Geld nach allen Kosten und der Kreditrate übrig bleibt. Ein positiver Cashflow bedeutet, dass die Immobilie sich selbst trägt. Ein negativer Cashflow erfordert monatlichen Zuschuss.
Berechnung: Kaltmiete − Hausgeld (nicht umlagefähiger Anteil) − Instandhaltungsrücklage − Kreditrate (Zins + Tilgung) − Verwaltung = monatlicher Cashflow. Steuerwirkungen (AfA, Zinsabzug) können den effektiven Cashflow verbessern.
Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger)
Der Kaufpreisfaktor drückt aus, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis entspricht. Er ist der Kehrwert der Bruttomietrendite. Ein Faktor von 25 entspricht einer Bruttomietrendite von 4 %.
Als Faustregel gilt: Ein Faktor unter 25 deutet auf eine attraktive Rendite hin. In Großstädten liegen die Faktoren oft bei 30–40, was auf niedrigere Renditen hindeutet, aber durch Wertsteigerungspotenzial kompensiert werden kann.
Eigenkapitalrendite
Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie stark das eingesetzte Eigenkapital arbeitet. Sie berücksichtigt den Hebeleffekt der Fremdfinanzierung: Je weniger Eigenkapital bei gleicher Gesamtrendite eingesetzt wird, desto höher die Eigenkapitalrendite.
Formel: (Jahresreinertrag nach Finanzierungskosten ÷ eingesetztes Eigenkapital) × 100. Der Hebel kann in beide Richtungen wirken — bei steigenden Zinsen oder Leerstand sinkt die Eigenkapitalrendite überproportional.
Wann lohnt sich eine Kapitalanlage?
Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Entscheidend ist das Zusammenspiel aus Mietrendite, Cashflow, Wertsteigerungspotenzial, steuerlicher Situation und persönlicher Risikobereitschaft. Nicht jede Immobilie mit hoher Rendite ist ein gutes Investment.
Prüfen Sie neben der Rendite auch Standortqualität, Substanz, Vermietbarkeit, Instandhaltungsbedarf und Finanzierungsstruktur. Ein konservativer Stresstest — mit höherem Zins, Leerstand und Reparaturkosten — zeigt, ob das Investment auch unter ungünstigen Bedingungen tragfähig bleibt.
- Nettomietrendite von 4–6 % als grober Zielkorridor.
- Positiver Cashflow nach Finanzierung und Rücklagen anstreben.
- Kaufpreisfaktor unter 25 als Indikator für attraktive Preise.
- Stresstest mit höherem Zins und Leerstand durchführen.
Häufige Fragen
Fragen zu Mietrendite & Cashflow
Was ist eine gute Nettomietrendite?
Als grober Richtwert gelten 4–6 % Nettomietrendite. In A-Städten wie München oder Hamburg liegen die Renditen oft darunter, werden aber durch Wertsteigerungspotenzial kompensiert. In B- und C-Lagen sind höhere Renditen möglich, dafür ist das Vermietungsrisiko größer.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite setzt nur Jahreskaltmiete und Kaufpreis ins Verhältnis. Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich Kaufnebenkosten und nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten und ist damit deutlich aussagekräftiger.
Wie viel Cashflow sollte eine Kapitalanlage bringen?
Idealerweise ist der Cashflow leicht positiv, damit die Immobilie sich selbst trägt. Ein leicht negativer Cashflow kann akzeptabel sein, wenn Tilgung, AfA und Wertsteigerung die Gesamtrechnung positiv machen. Wichtig ist, den Cashflow auch für Szenarien mit Leerstand und Reparaturen zu prüfen.
Was sagt der Kaufpreisfaktor aus?
Der Kaufpreisfaktor zeigt, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis entspricht. Je niedriger der Faktor, desto schneller amortisiert sich das Investment durch Mieteinnahmen. Ein Faktor unter 25 gilt als attraktiv, Faktoren über 30 deuten auf hohe Preise relativ zur Miete hin.
Wie beeinflusst Fremdfinanzierung die Rendite?
Fremdfinanzierung wirkt als Hebel: Bei günstigen Zinsen steigt die Eigenkapitalrendite, weil weniger eigenes Geld für die gleiche Immobilie gebunden wird. Bei steigenden Zinsen oder sinkenden Mieten dreht sich der Effekt um und die Eigenkapitalrendite sinkt überproportional.